■ 记者 黎明
近日，区法院收到了西城街道某小区物业服务公司送来的锦旗，锦旗上“公正高效，廉洁奉公”八个大字十分醒目。
原来，该物业服务公司与小区业主因物业费缴纳问题发生纠纷，区法院迅速启动物业纠纷诉前专项化解程序，调解团队多次上门与小区业主沟通，同时就业主反映的物业管理问题与物业服务公司进行沟通，协商解决方案，并联合多部门共同督促物业服务公司进行整改。最终，该小区大部分业主主动缴清了物业管理费。
这是区法院创新开展的物业纠纷“层层过滤”诉前专项化解机制，推动物业纠纷源头治理的一个具体案例。今年，区法院充分发挥司法职能、积极参与基层社会治理，确定“协商打头、调解为主、判决断后”物业服务合同纠纷案件处理新模式，推动物业行业矛盾纠纷源头化解，成效明显。
重在宣传
诉前调解化纷争
近年来，随着城市化发展，物业管理行业业务经营范围扩大，我区物业矛盾纠纷也逐年上升。2019年至2021年，区法院审结物业纠纷案件合计3467件，位居各类民商事案件榜首，是必须重点着力化解的纠纷类型。
如何解困?区法院决定把宣传物业法律、促企业提升服务质量作为“突破口”。
去年11月1日，区法院立案庭庭长杨宝黎为全区各物业服务公司管理人员和区住房城乡建委物管科、各街道具体负责物业管理工作的工作人员作了“物业法律知识专题法治讲座”。
讲座上，杨宝黎指出了物业服务公司和小区业主在物业服务纠纷中各自存在的主要问题，并结合审判实践中的热点难点问题，重点讲授了物业服务合同履行过程中的常见纠纷、发生原因及处理方式，同时，通过以案说法的形式，分析了几起典型案件中各方权利和义务。
针对近年来矛盾多发的小区物业和纠纷类型，区法院让企业整改先行。向物业管理公司发送司法建议12份，涉及夜间噪声扰民、小区治安整顿、电梯维修等问题整改20余项，物业服务公司均整改完成并及时回复建议办理情况，预先解决纠纷产生根源。
与此同时，加强相关法律法规、政策和物业服务合同宣传解读，让物业业主认同“享受了公共物业服务就必须缴纳费用”的规定。在居民小区普及开设法治专栏共12个，公示典型案例8个、示范判决2份、政策法规10条，引导双方合理维权。
共商共治
交流对话暖民心
“层层过滤”诉前专项化解机制是怎样运行的呢?
据介绍，区法院诉前调解团队积极与基层调解组织、乡镇街道、物业协会等进行协调沟通后，决定先由物业服务企业通过自行催收的方式催收物业服务费，将此作为第一层筛选，过滤掉部分对物业服务满意和可接受的业主不缴物业费的情形。再通过申请相关基层调解组织调解筛查，筛选出经调解可解决的纠纷，随后再进行调解消化。
为了加强物业服务公司同小区业主之间的沟通交流，对产生纠纷的小区，区法院还组织召开诉源治理对话会，形成共商共治局面。
“物管小胡，电梯里有垃圾，麻烦打扫一下。”
“好的，马上安排!”
……
这是西城街道铂金鸟巢小区物管工作人员胡女士与小区业主的对话。
胡女士介绍，以前业主与小区物管缺少沟通渠道，发生矛盾后业主就声称不缴物业费。现在通过微信群或者面对面交流，就把问题解决了，大家都和和气气。
“在物业纠纷调解中，街道充分发挥基层组织的作用，首先让业主表达意见，然后让物业服务公司经理对意见和建议作出解答、解释和整改表态。同时推广网格化管理制度，例如楼栋长管理制度的运行，提高了小区服务质量，减少了物业服务费拖欠情况。”西城街道办事处相关负责人周碌说。
“解决物业服务收费难的问题，相关方面要共建、共治。”区物业行业协会会长陈发于介绍，目前全区有95个物业项目。物业协会要加强宣传力度，努力营造物业服务公司以小区为家、业主对物业服务满意的氛围，促使小区业主形成自愿缴费的风气。
通过“层层过筛、分级处理”模式，区法院会同住建部门、街镇社区等召开联席会议3次，充分借助行政力量督促辖区物业企业排查矛盾风险点7个，整改问题42个。推进人民法院调解平台进社区、进网格，开展在线调解300余件次，开展法治宣传进小区21场次，将纠纷化解在源头。
诉讼断后
规范秩序促和谐
据介绍，物业服务企业和小区业主发生矛盾后，区物业协会和属地街道要先行对物业服务合同纠纷进行调解。未经调解的案件，一般不直接进入法院诉讼。
在调解过程中，区物业协会和属地镇街要收集属于物业职责范围内的问题，区法院以司法建议的形式，向区物业协会、区住房城乡建委发出建议，要求物业协会和区住房城乡建委督促小区物业服务公司有针对性上门回访并解决问题。
针对经催收、街镇及行业部门调解后仍无理由拒绝缴纳物业费的业主，物业服务公司有针对性地选择个例进行起诉，法院对案件进行精审，并作出示范性判决。让无理取闹、拒缴物业服务费业主认识错误，履行责任，规范行业秩序。
判决文书可由业主委员会或物业服务公司在隐藏当事人基本信息的基础上，在业主群或者小区法治专栏进行公示，并由法院对判决内容进行释明。同时，物业服务企业要明确自身定位，不断提高物业服务能力和水平，为所服务的小区营造宜居的生活环境。
释明完后，物业服务公司可根据判决内容上门做解释工作，了解业主不缴纳物业费的真实意图，并把情况反馈给区法院。
“对走完调解程序后仍拒不执行的，法院进行速裁速执。”杨宝黎说。同时，如果物业服务公司在服务过程中对业主构成侵权的，业主可单独向区法院提出诉讼。
今年来，区法院物业纠纷诉前化解成功率达95%以上，诉源治理工作取得初步成效，得到群众一致好评。目前，区法院正将已经形成的物业纠纷诉源治理做法走深走实，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。
